Les risques d’une piscine construite sans permis ou sans déclaration ne concernent pas que celui qui l’a construite. Ils suivent la maison. Si vous achetez un bien avec une piscine, ou si vous vendez le vôtre, la question des autorisations se pose forcément. Cet article aborde le sujet sous cet angle : celui de la transaction. Les sanctions encourues par le constructeur sont détaillées dans notre article sur la piscine non déclarée.
Vous achetez : ce qu’il faut vérifier
- L’autorisation d’urbanisme : déclaration préalable ou permis, selon la taille et l’abri, avec l’arrêté ou la décision de non-opposition.
- La déclaration d’achèvement des travaux.
- La situation fiscale : la piscine est-elle déclarée, la taxe d’aménagement payée ?
- Le dispositif de sécurité et son attestation de conformité.
- L’attestation décennale du constructeur, si la piscine a moins de dix ans.
Le notaire demande en général ces documents. Mais réclamez-les plus tôt, dès la visite.
Si la piscine n’a pas d’autorisation
Ce que vous risquez en tant qu’acheteur
Une construction sans autorisation n’a pas d’existence administrative régulière. Les délais de prescription courent à partir de l’achèvement des travaux : six ans au pénal, dix ans pour une action civile de la commune, cinq ans pour un voisin. Pendant ce temps, une action reste possible. Et sur le plan administratif, l’irrégularité peut gêner vos futurs travaux sur le bien.
Ce que vous pouvez faire
- demander au vendeur de régulariser avant la vente, par une demande en mairie,
- négocier le prix en tenant compte du risque et du coût d’une régularisation,
- faire inscrire la situation dans l’acte, en accord avec le notaire.
Vous vendez : anticipez
Une piscine non déclarée peut faire baisser le prix ou retarder la vente. Mieux vaut régulariser avant de mettre en vente. La demande est examinée selon les règles en vigueur au moment du dépôt, PLU compris : voir ce que le PLU peut imposer. Pensez aussi à la déclaration fiscale : voir faut-il déclarer une piscine aux impôts.
Les cas sans risque
Toutes les piscines n’ont pas besoin d’autorisation : un petit bassin de 10 m² ou moins hors secteur protégé, ou une piscine démontable installée moins de trois mois par an. Voir les piscines dispensées d’autorisation.
Et l’assurance ?
En cas de sinistre, une piscine irrégulière peut compliquer les discussions avec l’assureur. À l’achat, déclarez la piscine à votre nouvel assureur habitation : voir une piscine doit-elle être assurée ?
Questions fréquentes
Que vérifier quand on achète une maison avec piscine ?
L’autorisation d’urbanisme, la déclaration d’achèvement, la situation fiscale, le dispositif de sécurité et l’attestation décennale si la piscine a moins de dix ans.
Peut-on acheter une maison avec une piscine non déclarée ?
Oui, mais en connaissance de cause : demandez une régularisation avant la vente ou négociez le prix.
Combien de temps une piscine sans permis reste-t-elle un risque ?
Six ans au pénal après l’achèvement, dix ans pour une action civile de la commune, cinq ans pour un voisin.
Comment régulariser une piscine avant de vendre ?
Par une demande d’autorisation en mairie, examinée selon les règles en vigueur au moment du dépôt.
Sources
- Infractions d’urbanisme : quels délais de prescription, Service-Public.fr
- Installation ou construction d’une piscine privative, Service-Public.fr