De nombreux nouveaux propriétaires envisagent des travaux de rénovation pour marquer la propriété de leur empreinte. Dans la plupart des cas, le changement du papier peint ou du décor intérieur ne nécessite pas d’autorisation préalable. Cependant, avant d’effectuer tout travail, il est conseillé de contacter le mairi local pour vérifier ce qui peut ou ne peut pas être fait, même pour des choses qui, à première vue, semblent inoffensives. Par exemple, si l’immeuble est situé à proximité d’un bâtiment historique, il peut être nécessaire de vérifier auprès d’un architecte des bâtiments de France quelle couleur peut être utilisée pour repeindre les volets. Dans la pratique, les autorisations requises dépendront souvent des plans de l’acquéreur pour la propriété.
Lors de l’achat d’un terrain pour la construction d’une nouvelle propriété ou pour l’agrandissement d’une propriété existante, il est fortement recommandé d’obtenir au moins un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, ou CU. Elle est délivrée par les autorités locales pour confirmer si les règles d’urbanisme actuelles, qui s’appliquent dans la zone où se trouve le bien immobilier, empêcheraient ou non l’acquéreur de réaliser son projet. La demande présentée doit donc contenir une description précise des travaux prévus. Une fois délivré, il est habituellement valide pendant 18 mois. Pendant ce temps, même si l’autorité locale devait modifier ses règles d’urbanisme, les travaux envisagés seraient toujours autorisés.
LES PAPIERS
Il ne s’agit toutefois pas de l’autorisation finale. Même avec une UC, l’acheteur devra obtenir un permis de construire, car l’UC n’est qu’une confirmation qu’il n’y a rien dans les règles d’urbanisme locales qui empêche une proposition particulière d’être acceptable.
Les deux principales formes d’autorisation d’aménagement sont la déclaration préalable de travaux dispensés de permis de construire et le permis de construire. C’est pourquoi, lors de l’achat d’un bien immobilier dans lequel les travaux de développement sont importants, et en fonction des travaux à effectuer, il peut être nécessaire d’avoir comme condition suspensive dans le compromis de vente, non seulement l’UC, mais aussi l’autorisation finale elle-même. Par exemple, ce n’est pas parce qu’il y a une construction existante sur un terrain qu’elle sera automatiquement adaptée à une reconstruction : les règles de planification peuvent avoir changé et interdire toute construction future. Par conséquent, une demande devrait être faite à la fois pour démolir la structure existante et pour en reconstruire une autre. Dans le passé, il y a eu des cas où des gens ont obtenu l’autorisation de démolir et, une fois que le terrain a été défriché, ils ont demandé la permission de construire quelque chose de nouveau, mais la demande a été refusée au motif que le terrain a été récemment désigné non constructible.
APRÈS LA DEMANDE
Une déclaration préalable de travaux est l’autorisation requise pour des travaux mineurs tels que la construction d’un abri de jardin de moins de 20m². Une fois la demande dûment remplie et soumise, les autorités locales disposent d’un mois pour la traiter. Si le demandeur ne reçoit pas de réponse dans ce délai, l’autorisation est considérée comme accordée. Dans le cas contraire, la mairie locale rend une décision positive ou négative et une confirmation est envoyée au demandeur.
Un permis de construire sera nécessaire pour des projets de plus grande envergure ou, par exemple, pour convertir une grange en habitation, car il s’agit probablement d’une nouvelle construction aux fins de planification. Comme pour la déclaration préalable de travaux, la demande est également soumise à la mairie locale. Dans certains cas, et notamment lorsque l’aménagement proposé dépasse 170m², les plans doivent être réalisés par un architecte. Les autorités locales disposent en général de deux mois pour traiter une demande complète. Dans ce cas également, si aucune réponse n’est reçue, l’autorisation est considérée comme accordée. Il est toutefois prudent de s’assurer que la demande a reçu une approbation officielle avant de commencer les travaux. Lors de la démolition d’un bâtiment, un permis de démolition sera nécessaire.
Techniquement, une fois l’autorisation accordée, les autorités disposent d’un délai de trois mois pour la retirer. Même s’il semble peu probable que le permis de construire d’un logement à la campagne puisse être retiré après son octroi officiel, il convient de tenir compte de ce risque. Le bénéficiaire de l’autorisation a également l’obligation de l’exposer sur le terrain. Un panneau spécial doit être utilisé à cet effet. Dans la pratique, il convient de demander à un huissier de justice de rédiger un rapport afin de s’assurer que cette obligation a été respectée. De plus, pendant deux mois après l’affichage de l’autorisation sur le terrain, des tiers tels que des voisins peuvent la contester. Une fois les trois mois écoulés, un certificat doit être demandé à la mairie pour confirmer que l’autorisation n’a été ni retirée ni contestée.
DÉBUT DES TRAVAUX
Les autorités doivent être tenues informées que les travaux ont commencé. Un formulaire appelé déclaration d’ouverture de chantier est complété à cet effet. Cette ouverture de chantier doit normalement avoir lieu dans les deux ans suivant l’octroi de l’autorisation. Dans le cas contraire, l’autorisation peut être considérée comme caduque. La même situation peut s’appliquer si, une fois les travaux commencés, ils s’arrêtent pendant plus d’un an.
Une fois les travaux terminés, une déclaration d’achèvement des travaux et un certificat de conformité sont déposés par les propriétaires ou leur architecte. Il s’agit de confirmer que les travaux effectués sont conformes à l’autorisation initiale. Lors de la vente du bien, ce document est susceptible d’être demandé par tout acquéreur potentiel et, malheureusement, il n’est pas toujours facile de l’obtenir, plusieurs années après l’achèvement des travaux. Cette déclaration d’achèvement des travaux est également utilisée par l’administration fiscale française pour mettre à jour les registres relatifs à l’immeuble.
Auparavant, les autorités locales visitaient le bien après le dépôt d’une déclaration d’achèvement, afin de délivrer le certificat de conformité. Il appartient maintenant au propriétaire de déposer la confirmation que les travaux sont terminés et qu’ils sont conformes. L’autorité locale peut alors procéder à l’inspection dans un délai de deux mois si elle souhaite contester la conformité. En l’absence d’une telle inspection, les travaux sont réputés en bon état.
La construction sans autorisation peut entraîner des poursuites judiciaires, des amendes ou même l’obligation de démolir ce qui a été construit sans autorisation. Cette situation peut également avoir une incidence sur l’évaluation du bien ou sur sa couverture par une compagnie d’assurance. Il est conseillé de suivre attentivement les différentes étapes, qu’il s’agisse d’anticiper la rénovation d’une propriété existante ou d’acheter une nouvelle maison qui nécessite un développement. Dans ce dernier cas, le contrat d’achat devrait faire expressément référence à ces propositions et en être conditionnel. Comme toujours, il est également sage de demander conseil à des spécialistes.